Девелоперы и регионы ждут друг друга, но иногда ожидание затягивается
Расширение географии присутствия девелоперских компаний — история про стакан, который для одних наполовину пуст, а для других наполовину полон. Девелоперы вроде бы идут в российские регионы, хотя могли бы идти куда активнее, если бы не целый ряд «но»
С момента начала активной работы по выходу в регионы ГК «Самолет» успела занять прочные позиции в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В активной стадии строительные работы на объектах в Тюмени и Владивостоке. В конце прошлого года компания объявила о выходе в Мурманск, в этом уже вышла в Читу, несколько позже запустит активное строительство на Сахалине, в Казани, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге, недавно прозвучало заявление о выходе на рынок Сургута, а на предстоящем ПМЭФ «Самолет» планирует объявить еще несколько новых регионов.
У компании GloraX помимо широко известных проектов в Нижнем Новгороде есть объекты еще в нескольких регионах. Один из них — Ленинградская область, где компания в этом году приобрела два новых участка (один из них — под реализацию проекта, который на текущий момент стал самым масштабным в ее портфеле и предполагает строительство более 1,5 млн квадратных метров недвижимости). Также два участка приобретены в приоритетной для GloraX Казани, один во Владимире, и еще один новый регион — Ярославль, где компания выиграла два аукциона на право заключения договоров о комплексном развитии территорий.
ГК «БЭЛ Девелопмент» строит свои проекты буквально по всей России, от Калининграда до Владивостока. Сейчас выходит в новый для себя регион — Республику Адыгея с масштабным проектом КРТ, расположенным в поселке городского типа Яблоновский. Кроме того, в нынешнем строительном активе компании — бизнес-центр в Краснодаре, элитный апарт-комплекс в Новосибирске, многофункциональный теннисный клуб в Калининграде.
В планах компании Prime Life Development — строительство нового туристического санаторно-курортного комплекса в Ставропольском крае и проект в центре лечебного города-курорта Кисловодска. А BM Group Development расширила свое присутствие в Воронежской области (к проектам в Павловске и Лисках добавился проект в Бутурлиновке), также компания приступила к стадии проектирования для нового участка в городе Выкса Нижегородской области, а в Белгородской области уже презентовала проект городской администрации и готова к предварительному резервированию.
Примеры можно приводить и дальше, хотя уже понятно: географию своего присутствия некоторые девелоперские компании расширяют, можно сказать, с азартом. По данным портала «Единый ресурс застройщиков» на 1 мая 2024 года, у ГК «ПИК» насчитывается 14 регионов присутствия, у группы «Эталон» — восемь, у ГК «Самолет», ГК ФСК и компании «Брусника» — по семь и так далее. Причем, если еще совсем недавно администрации на местах нередко надо было упрашивать впустить на рынок нового игрока (никому, наверное, не надо объяснять, что без административной поддержки или хотя бы непротивления новичок обречен), то теперь именно власть часто становится инициатором прихода в регион крупного, опытного, многофункционального застройщика.
читайте также:
Где безопасно хранить свои данные?
Импортозамещение: с какими сложностями столкнулись компании?
Эффективные способы защиты бизнеса
Как предотвратить масштабные кибератаки
Искусственный интеллект: стоит ли опасаться?
Новейшие разработки в сфере технологий
В частности, как рассказывают в BM Group Development, к развитию жилищного строительства в Воронеже их пригласил министр по строительству Воронежской области Артур Кулешов. Беседа BFM.ru с мэром Новороссийска Андреем Кравченко, которая состоялась на прошедшем только что форуме MALLPIC Sochi 3:0, подтверждает: и здесь намерения более чем серьезные.
— Насколько вы заинтересованы в приходе федеральных застройщиков в Новороссийск? Не секрет, что довольно часто федералы наталкивают на серьезное противодействие со стороны местных компаний, и последних можно понять: ведь чужие игроки занимают их бизнес-территорию. Не боитесь ли вы, что ваши застройщики на вас… скажем так, обидятся?
— Я точно не боюсь и не переживаю, что кто-то на меня может обидеться, поскольку моя основная цель — это интересы жителей города. Поэтому подчеркну: я готов взаимодействовать и сотрудничать с любой компанией, которая максимально социально ориентирована, которая строит качественное жилье. Я открыт к диалогу, к обсуждению с любыми федеральными застройщиками.
— А в каких сегментах будут наиболее востребованы федеральный опыт, федеральные компетенции, федеральные финансовые возможности этих девелоперов?
— Опыт федеральных застройщиков нам, безусловно, пригодится в реализации такого проекта, как комплексное развитие территорий с элементами реновации. То есть речь идет о сносе ветхих, старых домовладений и дальнейшей застройке этих территорий максимально с учетом интересов жителей. Это основное.
— Если я правильно понимаю, этот подход заложен и в новом генеральном плане города, и в новых мастер-планах территорий, которые вы сейчас разрабатываете. Есть ли уже какие-то конкретные участки, которые вы готовы предложить федеральным компаниям?
— Механизм, по которому будут предлагаться эти участки, мы сейчас прорабатываем, но конкретика уже есть — уже определены три довольно интересные площадки. Предварительные переговоры по ним мы ведем как с нашими региональными застройщиками, так и с федеральными. И уже не только переговоры: например, у нас подписано трехстороннее соглашение с Level Group на разработку мастер-плана одного из этих трех участков. На Петербургском международном экономическом форуме мы представим крупный проект в южной части города, в который, честно признаюсь, я просто влюблен. ГК «Самолет» готова развивать наш регион, мы также хотим общаться с ними на тему реновации.
— Только на тему реновации? Почему?
— Потому что свободные участки, которые сейчас готовы к застройке в рамках КРТ, — они уже находятся в чьих-то руках, какие-то территории прорабатываются, на каких-то мы уже подписали договор КРТ. И с учетом того, что мы утверждаем в этом году генеральный план, мы понимаем: больше новых территорий не появится. Соответственно, надо развивать тему реновации, и губернатор нас очень серьезно поддерживает в этом вопросе.
Но какими ключевыми соображениями руководствуются сами девелоперы при принятии решения о региональной экспансии? С какими проблемами им приходится сталкиваться и почему нередко теоретическая заинтересованность региона в их появлении не приводит ни к какому практическому результату? Должно ли государство стимулировать приход крупных игроков в города, не самые интересные с точки зрения девелопмента, и если должно, то как именно? С этими вопросами BFM.ru обратился к игрокам рынка.
Артем Дудин, директор управления реализации проектов комплексного развития территорий компании «Самолет страна»:
«Регионы России — это огромный потенциал для развития бизнеса. Мы это осознаем, и такая экспансия — это наш осознанный стратегический выбор. Нас многие знают, но мы также хотим показать людям наш подход к девелопменту и донести ценности, которых мы придерживаемся при реализации девелоперских проектов. При выборе города мы исходим из нескольких ключевых факторов: текущая ситуация на рынке, перспективы для развития, регионы, требующие поддержки, а также около 20 дополнительных параметров анализа — демография и миграция, экономические показатели региона, зрелость девелоперского рынка и так далее. Также важно учитывать нормы градостроительного проектирования и то, что хотели бы видеть будущие жители наших районов. Перед выходом в каждый новый регион мы проводим скрупулезные исследования по этим критериям, а уже потом принимаем взвешенное решение. Помимо общероссийских проблем по дефициту кадров, строительных мощностей, подрядчиков, есть не то чтобы проблемы, скорее нюансы. Каждый федеральный округ, регион, город, район имеют свои особенности. Команда «Самолета» стремится стать «местными» в новых регионах, но со своими ценностями. Возникает большая сложность в поиске подрядчиков, которые либо настороженно относятся к перспективе работать с федеральным девелопером, либо не имеют достаточно свободных мощностей, так как загружены местными застройщиками. Поэтому приходится находить подрядчиков в соседних регионах и помогать им расширять свою деятельность на соседние субъекты. Поддержка и создание баланса государственной и частной стороны очень важны в развитии регионального девелопмента. Строительство либо субсидирование инженерной и социальной инфраструктуры со стороны властей сможет стимулировать приход крупных федеральных игроков, создание налоговых послаблений при помощи формирования зон особого экономического развития аналогично поднимет привлекательность региона для инвесторов. Мы видим проактивную позицию регионов по привлечению федеральных игроков, чтобы «встряхнуть» местный рынок, привнести новый продукт и преобразить облик своего региона. Совместная работа частной и публичной стороны позволит вдохнуть жизнь в те районы, которые на сегодняшний день стагнируют, в которых наблюдается высокий отток населения. А помощь различными инструментами финансирования, прозрачная экономика покажет объективные возможности реализации проекта и даст таким районам новые конкурентные преимущества».
***
Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR компании GloraX:
«На выбор региона или города, в который мы планируем выйти с новыми проектами, влияют в совокупности несколько факторов. Прежде чем принять решение об экспансии, мы проводим аналитические исследования, смотрим на экономический потенциал города или региона, количество населения, возможные перспективы для развития. Еще один важный фактор — готовность местных властей сотрудничать с федеральными девелоперами и брать обязательства по инфраструктурно-инженерным кредитам у федеральных властей для развития своего региона. Мы также анализируем рынок недвижимости в каждом отдельно взятом регионе или городе. Локации с дефицитом качественного жилого фонда, безусловно, являются для нас более привлекательными. Кроме того, мы обращаем внимание на отсутствие федеральных игроков в регионе, так как это влияет на уровень конкуренции. Например, во Владимире сейчас не представлены другие федеральные игроки, помимо GloraX. Но действительно существуют несколько проблем. Во-первых, это несовершенство законодательства в части КРТ в каждом отдельно взятом регионе. Во-вторых, отсутствует правоприменительная практика реализации проектов КРТ. Не все регионы понимают до конца потенциал проектов комплексного развития территории и их экономический эффект для развития региона в целом. Еще одна проблема — отсутствие инфраструктуры в регионе и неготовность местных властей брать на себя обязательства по инфраструктурным и инженерным кредитам, чтобы строить новую инфраструктуру в городе. Безусловно, заинтересованность властей и их глубокая вовлеченность способствуют приходу в регион новых девелоперских компаний и, как следствие, влияют на развитие региона в целом. Льготное кредитование, налоговые послабления — все это эффективные инструменты для привлечения федеральных игроков в отдельно взятый регион или город. Помимо этого, на наш взгляд, инфраструктуру должен создавать не только девелопер. Мы строим дома, детские школы, детские сады, поликлиники, но рассчитываем на помощь со стороны государства в части строительства дорог и инженерных коммуникаций. Однако не все регионы готовы брать на себя обязательства, взаимодействовать с федеральным центром и развивать инфраструктуру, а без нее реализация новых масштабных проектов невозможна. Кроме того, важно совершенствовать процессы согласования и бороться с бюрократией. Необходимо создавать проектные офисы в каждом отдельном регионе. Проектный офис представляет собой госорганизацию, оказывающую консультационную поддержку девелоперам, которые заходят в новый регион, с точки зрения законодательства, согласовательных процедур и так далее. Например, проектный офис работает в Нижнем Новгороде, его наличие нам очень помогло и ускорило реализацию нашего флагманского проекта «GlorаХ Premium Черниговская». Мы видим прямую зависимость между позицией местного руководства и уровнем интереса к регионам и желанием работать в новых локациях со стороны девелоперских компаний. Без заинтересованности местных властей — в частности, губернатора — в развитии своего региона девелоперу достаточно сложно работать на месте. Это большая совместная работа, которая должна проводиться обеими сторонами».
***
Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»:
«При выборе региона мы учитываем множество факторов. Для нас важна стабильная демографическая ситуация, высокие экономические показатели региона, наличие в нем платежеспособного спроса на недвижимость, а также перспективы роста цен на нее. Важно, чтобы регионы были экономически привлекательны, чтобы девелоперы были заинтересованы в новых проектах. В каждом проекте имеются свои трудности и особенности. В частности, на территории некоторых из наших объектов находятся исторические памятники, и мы стараемся создавать единые ансамбли, включающие как объекты культурного наследия, так и новые здания. Таким примером служит жилой комплекс «Маяковский» в Новосибирске. Нам достался сложный участок с определенной историей в самом центре города, где каждая эпоха оставила свой архитектурный след, где расположено старейшее здание аптеки № 1, известное каждому новосибирцу. Пришлось решать многие юридические и финансовые вопросы, чтобы бережно вписать здание в городской ландшафт, не нарушая общую эстетику. Конечно, застройщикам, планирующим строительство жилья в регионах, необходима поддержка местных властей. Отрасли требуются отсрочки по аренде, льготные кредиты, включение крупных девелоперов в список системообразующих организаций, прямые субсидии на строительство социальной и транспортной инфраструктуры или займы с низкими ставками. В некоторых регионах действуют жесткие ограничения, особенно в отношении исторической застройки, наиболее привлекательной для инвесторов и застройщиков. Новым девелоперам приходится заново выстраивать взаимодействия с местной администрацией, разбираться в правилах оформления подготовительной и разрешительной документации — у каждого региона она своя. Что касается рынка специалистов, то на столичных стройках трудятся в основном мигранты, а в регионах, наоборот, преобладают местные жители. Сейчас активно развивается внутренний туризм, что обеспечивает рост загрузки и стоимости проживания в гостиницах и апартаментах, доходность этих объектов растет. Кроме того, правительство активно поддерживает инвестиции в эту сферу недвижимости, предоставляя льготные кредиты на строительство. Например, мы смогли привлечь такой кредит для реализации своего проекта в Калининграде под строительство многофункционального комплекса «Спартак» с гостиничной, спортивной и бизнес-инфраструктурой. И все-таки, несмотря на высокую конкуренцию в Москве, Санкт-Петербурге и сокращение свободных площадей под застройку, столичные застройщики в регионы выходят неактивно. Интерес к конкретному региону возникает только в том случае, если власти начинают вкладывать в него средства. Так было в Чеченской Республике, Краснодарском крае, Калининградской области, Приморье. В данные регионы пришли девелоперы после привлечения средств в региональные бюджеты, все-таки основной показатель — это инвестиционная привлекательность проектов».
***
Денис Коноваленко, управляющий партнер компании Prime Life Development:
«Выходы в новые регионы предоставили нам множество возможностей — речь идет об изучении новых потребительских запросов, масштабировании бизнеса в целом, освоении новых рынков с региональными особенностями и интеграции в них собственного качественного и инновационного продукта, укреплении команды новыми специалистами и усилении собственных компетенций. Среди сложностей, которые могут возникнуть у девелопера при выходе в новый регион, важно выделить временные затраты на изучение локальных особенностей, отличающихся от столичного рынка новостроек, формирование стратегии и тактики. Можно сказать, что интерес девелоперов к строительству проектов в регионах обусловлен в том числе и оптимизацией градостроительных процедур, унификацией правил. Более того, драйвером стали и разработанные для регионов льготные программы. В целом современный покупатель стал гораздо более разборчив при выборе жилых комплексов, и локация не всегда теперь является решающим фактором. Стимулом для выхода игроков в новые территории становится и масштабная цифровизация — ведь сегодня девелоперы могут управлять бизнесом на расстоянии».
Отдельная партия в этом общем хоре принадлежит компании BM Group Development, поскольку ее региональный опыт связан прежде всего с развитием малых городов.
Дмитрий Павлов директор по маркетингу BM Group Development «Как мы выбираем города и регионы? Прежде всего мы обозначили для себя стратегию развития на ближайшие три года в квадратных метрах, которые должны построить и продать, далее дефрагментируем на конкретные локации и проекты. В выборе городов опираемся на социально-экономические показатели и прогноз спроса, учитываем логистику и удаленность от центра принятия решений. Мы разработали алгоритм оценки малых городов и локаций. И в процессе участвует весь блок девелопмента — такие направления, как маркетинг и продажи, аналитика и исследования, GR, служба техзаказчика, финансовый блок и совет учредителей. В итоге к диалогу с лендлордами или администрацией мы подходим с аналитическими выводами, предварительной посадкой и мастер-планом будущих проектов. В целом наш опыт экспансии тернист и необычен, нет готовых и эффективных инструментов для анализа рынка в микрогородах. Ведущие аналитические агентства и стратегические партнеры-банки не имеют экспертизы оценки в нашем сегменте и опираются на наши наработки. Это главная сложность, остальное для нас — уже рутина. Поэтому самого-самого сложного или противоречивого регионального опыта у нас нет — просто нет простых кейсов. Предпринимательский риск всегда высок, помимо совета учредителей, нам предстоит еще убедить банки стать нашими партнерами в таких непростых и неочевидных проектах. Чем меньше город, тем выше риски отклонений. Любой уехавший в отпуск или на больничный клиент влияет на процент выручки и выполнение плана. В Павловске, например, мы продаем квартир больше, чем выдается ипотек в городе».
Несомненно, господдержка развития малых городов очень важна для экономики и для девелоперов, отмечает эксперт. «Крупный бизнес менее мобилен в своих процессах и подходах, а в нашем сегменте успешность зависит от скорости принятия решений и адаптивности. Все наши проекты оказывают значительное влияние на развитие экономики города. И ни один проект не обходится без привлечения местных властей для решения наших совместных задач. Для нас очень ценно, что на региональном и местном уровнях мы находим поддержку и встречное стремление к развитию городской среды», — подчеркивает Дмитрий Павлов.
