Когда стабилизируется рынок недвижимости и каким он будет?
С 1 июля отменена льготная ипотека. Несмотря на то что многие эксперты согласны с мнением главы Сбербанка о том, что в ближайшие годы рынок ипотеки будет чувствовать себя неважно, возможности приобретения жилья по относительно привлекательной ставке все же остались
Президент Сбербанка Герман Греф считает, что после отмены льготной ипотеки рынку недвижимости придется «поболеть пару лет», прежде чем он вновь уравновесится. Хотя, по его мнению, «с выходом из льготной программы» все равно затянули. По мнению Грефа, из-за этого возникли «колоссальные перекосы».
О текущих изменениях на рынке недвижимости и ожиданиях от них Business FM спросила у своих постоянных спикеров.
Риелтор, эксперт рынка аренды, практикующий агент Александр Харыбин:
«Ощущаем и по вторичному рынку, и по новостройкам достаточно серьезное снижение спроса. И, возможно, даже будет серьезная коррекция, но, как мы любим говорить, не на все. По крайней мере, банки на это ставят — поднимают ставки по ипотеке. Уже мне Т-банк, например, написал: «Мы подняли ставки по вкладам тоже». То есть все ждут, что все-таки ЦБ поднимет до 18% ставку. Соответственно, под это уже рынок подстраивается. На вторичном рынке ипотека уже 20%. На новостройки сейчас срезали самую доступную льготную ипотеку до 6 млн рублей, которая была и в Москве, и в регионах. В Москве она раньше была 12 млн, потом ее сделали 6 млн, с 1 июля ее убрали, она закончилась. Ей было пять лет. Эпоха прошла. С семейной ипотекой, я так понимаю, правительство решает, что делать. IT-ипотека пока остается, там вообще смешные цифры — 5 %. Если сейчас ставка ЦБ будет 18%, это в 3,5 раза меньше, это золотая ставка, айтишники сейчас будут хватать недвижимость. Для общего рынка сейчас будут трудности, они уже есть по большому счету. А хорошие комплексы продаются без проблем за считаные дни и недели. Это, как правило, современное жилье, то, что людям нравится, с хорошей транспортной доступностью».
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько:
«Сейчас, когда произошла отмена, был выбран наиболее драматичный момент, поскольку очень высокая ключевая ставка определила запредельные ставки по ипотечному кредитованию. Как раз-таки существование такой льготной программы именно в 2024 году было бы очень оправданно. Рынок действительно с 1 июля начал переживать достаточно серьезные потрясения, и можно согласиться с мыслью о том, что период, в рамках которого рынок будет адаптироваться, займет не меньше одного года — полутора лет. Но самое главное — полная адаптация строительной отрасли к отмене льготных программ возможна только после снижения ключевой ставки и, следовательно, снижения ставок по ипотечному кредитованию до уровня хотя бы 9-10%. Вряд ли кто-то всерьез ожидает, что это произойдет в течение ближайшего года или даже полутора лет, в течение текущего и 2025 года строительная сфера будет вынуждена адаптироваться к нынешней ситуации. Среди участников рынка есть консенсус: спрос относительно показателей первого полугодия 2024 года упадет до конца года на 35-40%. Но мне кажется, что падение немножко глубже и мы увидим, что спрос сократится в два раза. То есть из десяти сделок на рынке останется пять. Естественно, при тех колоссальных объемах строительства, которых строительная отрасль достигла в 2023-2024 годах, двукратное снижение спроса, конечно, не может пройти безболезненно».
Член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев:
«Во-первых, застройщики уже достаточно прокомментировали изменения, которые происходят на рынке. Они к ним подготовились. И консенсус-прогноз, мнение застройщиков по поводу того, что будет происходить на рынке, заключаются в следующем: во-первых, они все говорят о том, что они будут продолжать субсидировать ставки за счет своих денежных средств, за счет своей прибыли, маржи и так далее. Во-вторых, они все практически готовят новые программы, которые связаны с рассрочками, с отсрочками платежей. Более того, появляются новые программы, разработанные совместно с банками, которые касаются траншевых ипотек, когда первые условно два года покупатель новостройки платит не очень большие деньги, а с третьего года начинаются достаточно большие суммы по рыночным ставкам. Соответственно, траншевые ипотеки остаются, и здесь смысл в том, что застройщики продают потенциальную возможность снижения ключевой ставки в ближайшем будущем, хотя бы на промежутке двух лет, и существенное удешевление кредитов. То, что сказал господин Греф, наверное, больше всего касается не рынка первичной недвижимости, а рынка вторички. Потому что сам Греф поднимает ставки на покупку вторички. Безусловно, финансирование, приобретение вторичного жилья и выдача ипотек на вторичное жилье будут буксовать все то время, пока в России будут высокие ставки. Но это все равно не касается льготных программ. Потому что они касались прежде всего застройщиков нового жилья. А застройщики нового жилья подготовились ко всем этим отменам».
После отмены льготной ипотеки ежемесячный ипотечный платеж на «среднюю» квартиру в Москве возрастет до 200 тысяч рублей, а в регионах — до 80 тысяч рублей, подсчитали эксперты. А для того, чтобы получить нельготный ипотечный кредит, доходы должны быть в полтора-два раза больше — около 400 тысяч в столице и 200 тысяч в регионах.
