Московская элитка в ценах, районах и нераспроданных остатках
В премиальных новостройках Москвы продано 39%, а в элитных только 22% лотов — к такому выводу пришли эксперты аналитической платформы bnMAP.pro. А NF Group обновила «индекс миллиона»: сегодня за условные 100 млн рублей в столице можно купить лишь 61 элитный квадратный метр — меньше, чем когда-либо
Задача исследования, проведенного недавно экспертами аналитической платформы bnMAP.pro, состояла, во-первых, в том, чтобы определить объем нераспроданного высокобюджетного столичного жилья: получилось, что на данный момент это в премиальных новостройках — 61%, в элитных — 78%. Вторая цель — рассчитать, с какой скоростью будут продаваться высокобюджетные проекты первичного рынка при нейтральном и негативном сценариях дальнейшего развития событий. Как подчеркивают в bnMAP.pro, для корректности подсчетов в исследование вошли строящиеся проекты, которые продаются по ДДУ и находятся в рынке более 12 месяцев.
Получилось, что при реализации нейтрального сценария (то есть при сохранении текущих темпов продаж) премиальные новостройки будут реализованы за шесть лет и один месяц, а элитные — за девять лет и два месяца. А вот если сценарий окажется негативным, предполагающим снижение темпов продаж на 30%, премиальные объекты предстоит продавать примерно восемь лет и восемь месяцев, а элитные — 13 лет и один месяц.
«Минимальный срок реализации в проектах высокого ценового сегмента составляет около года — это касается тех комплексов, где устойчиво высокие темпы продаж и малый объем проектных остатков. Максимальный расчетный срок — около 57 лет: такой показатель возможен в крупных дорогих проектах, где темпы продаж невысокие, и при исполнении негативного сценария, связанного с общим снижением скорости продаж», — поясняет основатель аналитической платформц bnMAP.pro и компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова (Справедливости ради отметим, что ужасающие 57 лет — показатель, имеющий отношение лишь к одному конкретному столичному проекту, который не продается совсем).
Ирина Доброхотова основатель аналитической платформы bnMAP.pro и компании «БЕСТ-Новострой» «Стоит добавить, что по итогам июня в элитном сегменте московских новостроек зафиксированы следующие показатели цены и предложения. Средняя стоимость квадратного метра в элитной новостройке составляет 1932,2 тысячи рублей: за месяц она практически не изменилась, а вот за год подешевела на 28%. Средняя стоимость лота за год сократилась еще заметнее, на 42% — до 247,2 млн рублей. Снижение цен вызвано в основном выходом заметного объема нового предложения, сейчас эти корпуса на начальных стадиях. На данный момент около 38% элитных новостроек Москвы находятся на нулевом цикле работ (год назад было 31%), около 27% — на стадии монтажа и отделочных работ (год назад — 35%), строительство примерно 6% не начато (год назад — менее 1%). На стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию или уже введенные в эксплуатацию — это 11% предложения (год назад — 18%). И еще: около 20% элитного предложения относится к реконструируемым объектам, а год назад таких было только 8%».
«Показатель распроданности квартир в премиальном сегменте новостроек Москвы необходимо рассматривать комплексно и учитывать определенные особенности рынка высокобюджетного жилья», — продолжает рассуждения на заданную тему директор департамента мониторинга рынка и оценки компании «Intermark Городская недвижимость» Анатолий Довгань.
Анатолий Довгань директор департамента мониторинга рынка и оценки компании «Intermark Городская недвижимость» «Во-первых, важно принято во внимание, что среди 56 проектов в продаже и со стартом продаж более 12 месяцев назад, половину можно отнести к клубным домам, темп продаж в которых, безусловно, в абсолютном значении всегда будет более сдержанным по сравнению с масштабной застройкой. Данный темп компенсируется ценами: в клубных домах текущий уровень средней цены примерно на 40% выше, чем средняя цена для всего рынка высокобюджетного жилья. При среднем размере такого проекта в 23 квартиры, любые две-три сделки будут сокращать объем предложения на 10-13%. Мы уже наблюдали подобное стремительное сокращение свободных остатков для продажи в 2020-2021 годах. Во-вторых, из поля зрения аналитиков действительно часто пропадают элитные дома, которые вводятся в эксплуатацию и продаются по договорам купли-продажи. Довольно значительная часть целевой аудитории такого сегмента рынка рассматривает покупку только готовых квартир, в этой связи часто в проектах-новостройках на 100% готовности остается как минимум 20-25% для продажи клиентам, которые готовы платить максимальную ценовую премию за готовый продукт. Есть недавние примеры, когда за время строительства в проекте было продано 20%, а оставшиеся 80% были реализованы в сжатые шесть месяцев после 100-процентной готовности дома».
В-третьих, напоминает эксперт, география премиального рынка всегда была консервативной, и основной девелоперский продукт формируется именно в центральных районах города, а точнее — даже в определенных востребованных локациях. Например, если сейчас рассмотреть остатки квартир в новостройках Хамовников, показатель составляет около 45%. Тяжелая ситуация складывается, например, в районе Патриарших прудов: в продаже всего два проекта с единичными квартирами для выбора. Ликвидность района среди покупателей всегда была высокой, но объем предложения ограничен.
«В-четвертых, показатель остатков «в моменте» часто искажается новыми объемами предложения, то есть когда в рамках одного ЖК выходит в реализацию новая очередь, процент остатков моментально становится высоким, что искажает средние цифры. Хотя выход в продажу нового объема в востребованном проекте, как правило, скорее хорошая возможность для покупателей, нежели негативная статистика», — резюмирует Анатолий Довгань.
Раз уж речь зашла об элитной недвижимости, стоит упомянуть еще одно исследование: в NF Group проанализировали динамику цен* на элитную жилую недвижимость Москвы (согласно классификации компании, к элитному сегменту относятся квартиры и апартаменты классов «премиум» и «делюкс») и обновили «индекс миллиона», отслеживающий, сколько квадратных метров можно купить в столице за условные 100 млн рублей. Получается, что за период с июня 2023 по июнь 2024 года индекс снизился на 7%, до минимального за всю историю показателя 61 квадратный метр при росте средневзвешенной цены, которая вновь превысила 1,63 млн рублей за квадрат.
В привязке к районам расклад такой. В самом подвале этого условного рейтинга находятся районы Даниловский, Донской и Дорогомилово, в которых 100 млн рублей хватит для покупки серьезных 104, 103 и 92 квадратных метров соответственно. В серединке расположились, например, Замоскворечье и Таганский с показателями 75 и 68 квадратов. Самая верхушка — Якиманка (40 квадратных метров), Тверской район (39 квадратных метров) и Остоженка-Пречистенка (32 квадратных метра).
